پیش فروش اپارتمان در تهران با وام / کاملا قانونی با اموزش استعلام (نکات پیش خرید آپارتمان)
خانه دار شدن در تهران با شرایط کنونی بسیار سخت و طاقت فرسا شده است پیش فروش و پیش خرید در تهران تنها راهی برای افرادی هستش که سرمایه بسیار ناچیزی دارند و در تلاشند به جای خرید طلا و دلار یک خانه در تهران داشته باشند خوشبختانه در این مسیر وام های دولتی به ما کمک میکنند نقدینگی را تامین کنیم و معمولا بعد از صاحب خانه شدن بازپرداخت وام را انجام دهیم در ادامه میخواهیم یادبگیریم چگونه پیش خرید کنیم و از کجا استعلام بگیریم که به دام کلاه برداران نیوفتیم، و در آخر چند نمونه پروژه معرفی میکنیم که نقدینگی مناسب و وام دار هستند.
ساختار پیش فروش اپارتمان
پیش فروش آپارتمان را شرکت های مختلف انجام میدهند مانند شرکت های تعاونی، شرکت های ارگانی(مانند سپاه،ارتش و ….)، و شرکت های سازنده خصوصی. و شرکت ها پیش فروش رو به این علت انجام میدهند که هم نقدینگی پروژه از راه فروش پیشاپش فراهم شود و هم از تسهیلات دولتی بهره مند شوند که این تسهیلان شامل وام های انبوه سازی برای سازنده و اعضا، جواز ساخت برج های مرتفع و چندین طبقه از شهرداری و به نوعی نمونه کاری بسیار بزرگ برای اون شرکت یا سازنده میشد به همین دلیل سازنده ها و تعاونی ها علاقه بسیار زیادی به پیش فروش دارند و شرایط عالی برای سرمایه گذاران فراهم میکند.
هر کدام از این شرکت ها پیش فروش خود را به صورت هایی گونانگونی انجام میدهند که هر کدام را به اختصار در ادامه توضیح میدهیم، ولی پیش خرید دارای یک سری استعلامات واحد هستش که جلوتر به آن می پردازیم
شرکت های ارگانی(ارتش و …..) :
شرکت های ارگانی شامل سازمان هایی دولتی میشود که پیش فروش خود را به اعضای درون سازمانی انجام میدهند و افرادی که ارگانی خرید میکنند به این صورت میشود که یا از شرکت سازنده همان ارگان خرید میکنند یا از اعضای پیشین ارگانی به صورت وکالتی خرید میکنند( خرید وکالتی توصیه نمیشود که در قسمت استعلامات و اعتبارات توضیح داده میشود)
شرکت های خصوصی:
شرکت خصوصی شامل یک سرمایه گذار و پیمانکار پروژه هستش که ساختمان رو سازنده با بودجه شخصی خودش میسازه و میتواند بخشی از پروژه یا تمام پروژه را پیش فروش کند
شرکت های تعاونی :
شرکت های تعاونی شکیل شده از مدیرعامل، هییت مدیره، پیمانکار و …. که یک زمین در منطقه ای مشخص شده خریداری کرده اند و یک مجموعه محدود دارند که در همان ابتدا با تعاونی همراه بوده اند و مازاد تراکم ساخت را به عموم زیر نظر مسکن و راه و شهرسازی مردم پیش فروش میکنند
قانون پیش فروش اپارتمان
درسته که پیش فروش اپارتمان به روش های مختلف صورت میگیرد اما یک چهارچوب کلی برای پیش فروش و پیش خرید وجود دارند که با هم به ان میپردازیم
فقط شرکت هایی میتوانند اقدام به پیش فروش خانه کنند که زمین را 6 دنگ و به صورت کامل خریداری کرده اند و نه فقط اقدام به خرید زمین کرده اند چنانچه زمین خریداری شده
پلاك و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملك دز قرارداد ذکر شود
صادر کردن کد رهگیری کشوری بعد از پرداخت کامل زمین تراکم برای (شرکت های تعاونی) و محضری کردن قرارداد برای (شرکت های خصوصی)
سازنده موظف است در صورت تاخیر در تحویل ضرر و زیان به سرمایه گذاران پرداخت کند
سازنده موظف است پارکینگ و انباری به اندازه تعداد واحد ها تعبیه کند
در صورت تخلف سازنده، سرمایه گذار میتواند قرارداد را یک طرفه فسخ کند
درصورت عدم توافق طرفين، سازنده بايد تمام مبالغ پرداختي را براساس قيمت روز بناء، طبق نظر كارشناس منتخب مراجع قضائي همراه ساير خسارات قانوني به پيش خريدار مسترد نمايد.
درمواردي كه بانكها به سرمایه گذاران براساس قرارداد پيش فروش، تسهيلات خريد مي دهند این مبلغ به سازنده تعلق میگیرد جهت ساخت استفاده شود
درصورتي كه عمليات ساختماني متناسب با مفاد قرارداد پيشرفت نداشته باشد، سرمایه گذار مي تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأييديه مهندس ناظر مبني بر تحقق پيشرفت از سوي سازنده نمايد و مهندس ناظر مكلف است به تقاضاي هريك از طرفين ظرف يك ماه گزارش پيشرفت كار را ارائه نمايد.
درصورتی که تمام تعهدات از سوی سازنده انجام شود به جز(کمتر از 10% ساخت مانده باشد) و سرمایه گذار به درستی به تعهدات خود عمل نکرده باشد و یا پرداختی را انجام نداده باشد سازنده میتواند مبلغ پرداختی سرمایه گذار را برگردانده و سرمایه گذار را از پروژه خارج کند
قرارداد پیش فروش اپارتمان
یکی دیگر از موارد قانونی که می بایست درموردش اگاهی داشته باشید نمونه قرار قرارداد پیش فروش اپارتمان است
اطلاعات کلی فروشنده (نام سازنده، کد ملی و ….)
اطلاعات کلی خریدار ( نام خریدار ، کد ملی و …..)
موضوع قرارداد (پیش فروش اپارتمان ،کد ثبتی زمین مورد قرارداد و …..)
مشخصات واحد مسکونی ( متراژ واحد، تعداد خواب، تحویل کامل از جمله سفید کاری و کابینت است یا خیر، مشخصات متریال و ….)
پرداختی ها ( مشخص بودن پرداختی اولیه و تعدیل دارد یا خیر)
تضامین (چند فقره چک و زمان پرداخت)
مشخص کردن مرجع حل اختلاف
موارد فسخ قرارداد
نکته: این نمونه قرارداد فقط مربوط به پروژه های شخصی است چون پروژه های تعاونی و ارگانی از یک نمونه قرارداد پیروی میکنند و اجازه تغییرات در قرار داد به اعضا داده نمیشود اگر تمایل به خرید پروژه های ارگانی و تعاونی دارید نیاز به مطالعه قرار داد نیست.
شرایط پیش فروش اپارتمان
شرایط پیش فروش اپارتمان بستگی به این دارد که از چه شرکتی(تعاونی، ارگانی و شخصی) قصد خرید دارید.
شرکت تعاونی: نحوه پیش خرید از تعاونی هم به این صورت هستش که عرصه و اعیان را به صورت مرحله به مرحله باید پرداخت کرد به زبان ساده تر ابتدا باید زمین تراکم( هزینه زمین) را تا زمان مشخص به تعاونی پرداخت کرد سپس بعد از پرداخت کامل زمین تراکم، هزینه ساخت را به صورت مرحله به مرحله و اقساط به تعاونی پرداخت میشود
شرکت ارگانی: نحوه خرید از سازنده ارگان هم به این صورت میشود که ابتدا هزینه ابتدایی پروژه را پرداخت میکنید سپس هزینه ساخت پروژه هم اقساطی پرداخت میکنید.
شرکت خصوصی: نحوه پرداخت هم براساس استراتژیک شخصی سازنده طراحی میشود ولی معمولا پرداختی ها به صورت این صورت انجام میشود که ابتدا هزینه ابتدایی یا ورودی پروژه پرداخت میشود سپس الباقی مبلغ اقساطی میشود
مقایسه پرداختی: شرکت های خصوصی به دلیل نداشتن پشتوانه و تسهیلات دولتی و اینکه سازنده های شخصی بیشتر به دنبال سود بیشتر هستند جدول پرداختی سنگین تری دارند و مبالغ بیشتری دریافت میکنند اما ارگان های دولتی و تعاونی ها بیشتر ذهنیت خانه دار کردن اعضایی خود را دارند و از تسهیلات دولتی بهره مند میشوند جدول پرداختی سبک تر و شرایط اقتصادی تری نسبت به شخصی ساز ها دارند.
سرعت ساخت: شرکت های ارگانی به دلیل پرداختی ضعیف کادری و اعضای خوده ارگان سرعت ساخت کمی دارند ولی شرکت های خصوصی سرعت ساخت بالای دارند معمولا شرکت های خصوصی برای اعتبار خود تلاش میکنند به موقع تحویل اعضا بدن و در نهایت شرکت های تعاونی به دلیل اینکه کمتر از 30% پروژه برای خوده شرکت میباشد در تلاش اند که پروژه به تحویل برسه که واحد های خود شرکت را به قیمت واحد اماده و به روز به دیگران بفروشه که سود خودشونو از تکمیل پروژه به ثمر برسونن.
نحوه استعلام پیش فروش آپارتمان
درمرحله اول پیشنهاد میشود که بازدید از پروژه ها را با کارشناس پیش فروش یا با کارمندان تعاونی مسکن انجام دهید تا اطلاعات صحیح تمام پروژه ها را بهتون توضیح بدهند ولی املاک بیشتر در تلاش هستش که کمیسیون بگیرد و امکان دارد در این بین اطلاعات کاملی ندهد.
خرید و قرارداد نویسی را حتما در شرکت سازنده انجام دهید و در دفتر املاک قراردادی را امضا نکنید (به جز پروژه هایی که سازنده واحدی برای فروش ندارد و باید از اعضا خرید کنید و در نهایت که قرارداد نوشته شدش به دفتر فروش همان پروژه بروید برای نقل و انتقال واحد)
استعلام سازنده را از سامانه قوه قضایی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام دهید که با داشتن شناسه ملی شرکت می توانید استعلام سازنده بگیرید
از مدیر فروش پروژه بخواهید تا حتما اسناد مدارک زمین رو به رویت برسونه تا ااز اعتبار خریداری شدن زمین و تک برگ بودن اطمینان پیدا کنید
نکته: به صورت تجربی کارشناسان متوجه این موضوع شدن استعلام اسناد زمین ارجعیت بالاتری نسبت به شهرداری اون منطقه دارد زیرا که شهرداری در بیشتر مواقع در صورتی از یک پروژه تعریف میکند که اون شرکت سازنده نقدینگی قابل توجهی به شهرداری پرداخت کرده باشد در غیر این صورت استعلام درستی به اشخاص نمی دهد پیشنهاد میشود به اسناد و مدارک سازنده که از شهرداری گرفته شده است بیشتر استناد کنند تا جاهای دیگر
استعلام نمونه کارهای قبلی سازنده از کارشناس یا شرکت سازنده زیرا که بهتر است از شرکتی خرید داشته باشید که نمونه کار قبلی در زمینه سازندگی داشته باشد
بهتر از پروژه هایی خرید داشته باشید که زیرنظر ارگان های مختلف باشند مانند تعاونی مسکن و راه و شهرزازی، پلیس امنیت اقتصادی و ….. باشد
نحوه محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان(تهران و چیتگر)
در این قسمت، نه تنها روشهای عرف بازار را بررسی میکنیم، بلکه یک «فرمول طلایی» را به شما یاد میدهیم که نشان میدهد چطور زمانبندی درست در خرید، میتواند سود شما را تا ۴ برابر افزایش دهد. اگر به دنبال سرمایهگذاری در منطقه ۲۲، چیتگر یا سایر مناطق روبهرشد تهران هستید، این مطلب دقیقا برای شماست.
قبل از اینکه سراغ فرمولهای ریاضی برویم، بیایید خیلی ساده ببینیم داستان چیست. وقتی شما آپارتمانی را پیشخرید میکنید، در واقع دارید روی «آینده» سرمایهگذاری میکنید. سازنده برای اینکه پروژه را جلو ببرد، به نقدینگی نیاز دارد و شما با پرداخت پول در مراحل مختلف، در ساخت خانه شریک میشوید.
به همین دلیل، قیمت پیشفروش همیشه کمتر از قیمت واحد آماده است. اما این «کمتر بودن» چقدر است؟ و چطور محاسبه میشود؟
در بازار مسکن تهران، معمولاً چند روش برای قیمتگذاری وجود دارد:
قیمت قطعی: سازنده یک قیمت نهایی میدهد (مثلاً متری 80 میلیون تومان) و شما طبق یک جدول زمانبندی اقساط را میپردازید. این روش ریسک تورم را برای شما صفر میکند.
قیمت علیالحساب: این روش بیشتر در تعاونیهای منطقه ۲۲ و چیتگر رایج است. شما هزینه زمین و تراکم را اول میدهید و هزینه ساخت را مرحلهبهمرحله بر اساس تورم سالانه پرداخت میکنید.
اما چیزی که سرمایهگذاران باهوش را جذب میکند، این روشها نیست؛ بلکه زمان ورود به پروژه است.فرمول جادویی سرمایهگذاری: سود خرید در مراحل مختلف ساخت
قانون کلی این است: هرچه زودتر وارد شوید، ریسک کمی بالاتر است اما سودتان به طرز شگفتانگیزی بیشتر میشود.
۱. خرید در مرحله پذیرهنویسی و اولیه (سود ۴ برابری)
این طلاییترین زمان برای ورود است. وقتی پروژه هنوز در مرحله کاغذ، مجوز یا خرید زمین است، قیمت آن در پایینترین حد ممکن است.
نحوه محاسبه: در این مرحله، قیمت پیشفروش معمولاً یک چهارم (1/4) قیمت یک واحد آماده در همان لوکیشن است.
نتیجه: اگر صبر کنید تا پروژه تمام شود، سرمایه شما پتانسیل رشد تا ۴ برابر را دارد.
۲. خرید در مرحله گودبرداری و فونداسیون (سود ۳ برابری)
وقتی ماشینآلات وارد زمین میشوند و اسکلت فلزی یا بتنی هنوز بالا نرفته، پروژه شکل جدیتری گرفته است.
نحوه محاسبه: در این مرحله، قیمت معمولاً حدود یک سوم (1/3) قیمت آپارتمان آماده منطقه است.
نتیجه: با تکمیل پروژه، سرمایه شما حدود ۳ برابر رشد خواهد کرد.
۳. خرید در مرحله اسکلت و دیوارچینی (سود ۲ برابری)
وقتی ساختمان قد میکشد و شکل اتاقها مشخص میشود، ریسک پروژه بسیار کم شده است. خیلی از افراد محتاط در این مرحله وارد میشوند.
نحوه محاسبه: قیمت در این مرحله به یک دوم (1/2) یا نصف قیمت واحد آماده میرسد.
نتیجه: سود شما در پایان کار حدود ۲ برابر خواهد بود که همچنان عدد بسیار جذابی است.
۴. خرید در مرحله نازککاری (سود کم)
وقتی گچکاری، کاشیکاری و نمای ساختمان شروع شده، عملاً خانه آماده سکونت است.
نحوه محاسبه: قیمت در این مرحله بسیار نزدیک به واحد آماده است (شاید فقط ۱۰ تا ۱۵ درصد ارزانتر).
نتیجه: این مرحله برای کسانی خوب است که میخواهند سریع ساکن شوند، اما از نظر سرمایهگذاری، سود آنچنانی (مانند مراحل قبل) ندارد.
تهاتر و معاوضه با پروژه مسکونی در چیتگر (منطقه 22)
یکی از راه های محبوب خرید پروژه که میتوان در منطقه 22 انجام داد معاوضه خودرو و ملک است زیرا که بسیاری از مواقع افرادی هستند که خودرو دارند ولی خانه دار شدن اولویت بیشتری برایشان دارد یا یک واحد مازاد دارند ولی بیشتر قصد سرمایه گذاری و افزایش سرمایه خود دارند تهاتر یا معاوضه بهترین روش برای خرید است و با این روش هم میتوان در زمان صرفه جویی کرد، از تورم عقب نمانند، پروژه را قبل از افزایش قیمت خرید میکنند و در نهایت از سختی خرید و فروش خود کاسته می کنند.
روش های تهاتر با پروژه:
خودرو: خودرو را میتوانند در هر مرحله ای از پروژه از سازنده تهاتر کنند مگر اینکه یا با قیمت توافق نرسند یا سازنده علاقه ای به انجام معامله با خودرو نداشته باشد
ملک: یک سری از پروژه ها هم روی سازه و هم در مراحل اولیه با خانه تهاتر انجام می دهند
نکته: در مورد تهاتر یا معاوضه بهتر است با مشاورین تماس بگیرید تا بسته به شرایط معاوضه پروژه های مناسب را بهتون پیشنهاد بدن
سرمایه گذاری در پیش خرید اپارتمان:
پیش خرید اپارتمان به نوعی سرمایه گذاری محسوب میشود چرا که مانند یک قلک عمل میکند که با پر کردن بعد از مدتی متوجه میشوید نقدینگی مناسبی در پروژه ذخیره کردید که قرار است به یک واحد مسکونی تبدیل شود و اینکه پروژه نه تنها با تورم باعث افزایش سرمایه میشود بلکه با پیشرفت زیرساختی یا همتن اداری یا پیشرفت فیزیکی باعث افزایش قیمت پروژه و در نهایت چند برابر شدن سرمایه اعضا میشود چیزی که دلار، طلا، ماشین و خانه بهره مند نمیشوند و تنها با تورم قیمت بالا میرود و در کشور ما با تورم بالا رفتن سرمایه گذاری محسوب نمیشود فقط از تورم جا نمانده اند.
به همین دلیل پیش خرید اپارتمان جزو بهترین سرمایه گذاری ها میشود اما یک سری مزایا و معایب دارد که قراره به آن بپردازیم.
مزایا پیش خرید در تهران:
با افزایش تورم نقدینگی سرمایه گذاران افزایش پیدا میکند
به صورت تدریجی در پول در پروژه ذخیره میکنید
در هر مرحله ای که ثبت نام کنید به یک میزان سود می کنید( سودی جدا از تورم) :
خرید در مرحله اولیه تا زمانی که تبدیل به واحد آماده شود 4 برابر سود میدهد زیرا که پروژه در آن لوکیشن 1/4 واحد آماده است
خرید در گود و فوندانسیون تا زمانی که تبدیل به واحد آماده شود 3 برابر سود میدهد زیرا که پروژه در آن لوکیشن 1/3 واحد آماده است
خرید در اسکلت و دیوارچینی تا زمانی که تبدیل به واحد آماده شود 2 برابر سود میدهد زیرا که پروژه در آن لوکیشن 1/2 واحد آماده است
خرید در مرحله نازک کاری تا زمانی که تبدیل به واحد آماده شود سود کمی میدهد زیرا که پروژه های نازکاری تغریبا هم قیمت واحد آماده است
معایب پیش خرید در تهران:
پیش خرید در تهران اگر آگاهانه انجام نشود امکان دارد متحمل ضرر شوید ولی اگر استعلاماتی که در قسمت استعلامات پیش فروش نوشته شده است مطالعه کنید و با مشاورین ما فرایند خریدتان را انجام دهید هیچ خطری سرمایه شما را تحدید نمیکند
پیش فروش اپارتمان 60 متری تا 250 متر:
در یکسری از پروژه ها متراژ های ریز به عنوان دونگ فروخته میشود که این امر به این معناست که یک واحد کامل را در اختیار ندارید بلکه فقط مالک بخشی از ان واحد هستید زیرا که سازنده توان ساخت پارکینگ به اندازه تعداد اعضا تعبیه کند ولی یک سری از سازنده توان ساخت پارکیمگ به اندازه تعداد اعضا تعبیه کند در این صورت میتوانن اخذ مجوز کنند
شهرداری.
برای فهمیدن این موضوع که ایا متراژ ریزی که خریداری میکنید یک واحد کامل است یا خیر فقط کافیست پلان های تایید شده واحد های ان برج آن متراژ را دارد یا طراحی نشده است و اینکه در قرارداد به عنوان
خریدار دنگ خریدار واحد باشید
چند نکته دوستانه برای تازهواردها:
اگر اولین بار است که میخواهید پیشخرید کنید، حواستان به این چند نکته باشد:
رزومه سازنده: سود ۴ برابری عالی است، اما فقط در صورتی که سازنده پروژه را تمام کند! همیشه سابقه سازنده یا تعاونی را چک کنید
کلام آخر
محاسبه قیمت پیشفروش آپارتمان پیچیده نیست؛ بازیِ «زمان» و «ریسک» است. اگر بودجه محدودی دارید و صبور هستید، خرید در مراحل اولیه (خاک یا فونداسیون) در مناطقی مثل چیتگر میتواند شما را صاحب خانهای کند که در حالت عادی خریدنش محال به نظر میرسید.
